一個工程師的管理之旅: 超額儲蓄是否會影響房地產行情？

記得去年我也有寫過關於「超額儲蓄」的文章，分別是《超額儲蓄率飆高，台灣錢真的又淹腳目了嗎？》以及《超額儲蓄的定義為何？跟我們的生活有何相關呢？》，這代表我對這個議題格外感興趣。

看著這一堆眼花撩亂的數字，就是在告訴我們，今明兩年台灣會迎來歷史級別的資金狂潮，而這也會直接/間接影響到房地產市場。

雖然央行已於去年提早做出房地產的選擇性信用管制，想及早戳破泡沫，但似乎也改變不了資金瘋狂湧入的真實情況。

台灣的「超額儲蓄」在房地產市場中是一個長期結構性因素，又因為資金沒有太多出口，往往會流向不動產。我們可以從幾個角度來觀察：

1. 高儲蓄率結構；台灣家庭、企業普遍保守理財與投資，長年儲蓄率高。

2. 投資出口有限；產業投資報酬率下降，加上金融商品選擇有限，使得大量資金停留在銀行體系。

3. 資金淨流入；台灣長期貿易順差，外匯存底增加，等於社會總體資金量越來越大。

講白話點，就是因為出口賺到的美元越來越多，當民間有換匯需求時，就會造成新台幣的供給量也越來越多（這個前提是央行為了不讓匯率失控，進場買匯阻升，導致外匯儲備增加，新台幣的供給也同步增長）。

雖說央行可以透過發行定存單的方式來回收，控制 M1B 的增長速度，但也難完全抑制「超額儲蓄」進入房地產市場。

當超額儲蓄存進銀行，而銀行必須把錢借出去，如果企業借貸需求不足，房貸就會成為主要出海口。

有別於其它國家在後疫情期間瘋狂升息、抑制通膨，台灣還是維持在相對低利率的環境，這也造成長期資金過剩，使得房貸成本相對便宜，推升房價承受能力。

再加上缺乏其他穩定投資管道下，房地產就會被視為最佳避險工具，這也會導致以下問題發生：

1. 推升房價；資金堆積在房市，供給受限（土地有限），價格自然上漲。

2. 加強「資產泡沫」特徵；價格漲幅遠高於實質薪資成長。

3. 造成剛性需求與投資需求混淆；自住者不得不跟投資客在同一市場競爭。

如前面所述，央行雖然推出「選擇性信用管制」（如豪宅貸款成數限制、多戶貸款管制），但因為資金總量太大，只是改變了資金的流向（往商辦、工業房地產、股市、預售屋轉移），未能真正降低資金對房市的推升力道。

再加上行政院開出人道走廊「新青安方案」，讓首購族能夠上車，這無疑也是為房地產市場點了把火。

雖然說政策上有點矛盾，行政院想打開水龍頭、放開資金水位，但央行還是持續維持信用管制，防止資產價格繼續泡沫化。

但我覺得只要台灣維持高儲蓄率、投資出口不足，不動產被視為最穩定的資產，房市就會持續吸納超額資金，因為央行也不太可能一直維持信用管制。

只要出口動能開始減弱，資金瘋狗浪過去，或許央行就會考慮放開或放寬選擇性信用管制；可想而知到時又會迎來下一波的房價暴漲。

不管是用行政命令或是政策面來影響市場行為，無疑是飲鴆止渴，很難預測放開管制後會不會反彈地更嚴重。

因此，台灣的超額儲蓄會對房地產市場有直接且持續的推升作用，這是一種結構性現象，很難避免。

由於這波的資金狂潮並非外資熱錢進來台灣炒股、炒匯或炒房，而是實質上出口的高速成長所帶動的經濟成長，根據報導指出：「台灣今年 GDP 成長率預測，從 3.3% 大幅調升至 5.1%。」

在一個成熟的經濟體中，5% 的 GDP 成長率並非常態，由於這是透過特定產業高速成長所拉抬的效果，並非全產業都受惠，導致貧富差距有被近一步拉大的跡象。

這也是政策制定者難為的地方，如果是全產業成長、所有的就業人口都能從中分到成長果實，就不會有薪資不漲、而資產價格暴漲的隱憂了。

台灣的下一個難題是，在經濟高速成長下，該怎麼解決「不患寡而患不均」的現狀，從大局來看，我是想不到什麼更好的解決方法。

假如是從個人的角度來分析，打不過它就加入它，如果還是學生，就往具有未來性的產業前進；如果改變不了從業的特性，那就想辦法改變目標對象，轉移到高收入的族群或產業去。

沒辦法加入特定產業，我們就透過證券市場投資該產業嘛，吃不到肉要也分口湯喝! 如果連這種思維都沒有，那就很難怨天尤人了。

透過對於趨勢的洞察與利用，我們才能更好地判斷下一步該怎麼走，而不是單純地發牢騷、吐槽現狀，個人卻拒絕採取任何行動。

分析了一大串，最終還是想表達這句話：「順勢而為，切不可逆大勢而動。」

一個工程師的管理之旅