最近證券投資上沒什麼太大的波動，美股的標普不斷地創新高，眼看著就要從軟著陸變成不著陸了，再加上美國已經正式開啟降息循環，中國也開始貨幣寬鬆政策，在這波主要國家大撒幣的情況下，不知道通貨膨脹的情況會不會捲土重來？
會不會通膨我是不知道啦，但房價真的已經高到一個離譜的狀態，昨天剛好有機會去一間新成屋的現場參觀，這間是當地人期待已久的案子，因為該地點位置不錯、十年內都沒有新成屋，所以到底會開價多少，一直是個謎。
昨天正式揭曉，開了個區域最高價，我都驚嚇到下巴快合不起來了，單坪售價竟然比鄰近的中古大樓高出近 20 萬!
在看房的過程中，我一直在思考這棟房值得這個價位嗎？ 建案座落的位置算是在市中心，離未來的捷運站不遠，勉強算捷運宅，週邊該有的生活機能應該是該區域極佳的狀態。
以自住的角度來看，算是不錯的標的，但所有房型中竟然只有坪數最小的格局才是比較好的，這就完全出乎我的預料外，一般來說都是把主流房型弄的最好。
當我們看完所有房型後，就投資的需求跟代銷詢價，我們選了間樓層最低、坪數最小的房型討論，代銷給出的早鳥價比開價低了 5 萬/坪，基本上不再議價。
其實我也不愛議價，省下時間讓我們更專注在討論這個建案適不適合投資，早鳥價比隔壁的十年中古大樓高了近 10 萬，這個是可以接受的；但因為近期的銀行 72-2 錢荒、再加上央行新推出的信用管制，讓房貸的方案都偏好自住客，投資需求貸款基本上有難度。
從該建商選擇配合極度保守的銀行就知道，它們這次瞄準的就是有錢自住客的口袋，但自備款意 3 成起跳，這也是不小的資金壓力；現場看到很多組都是一家老小都帶去，看來是要爸媽付頭期款阿!
我們現場跟銀行的房貸代表討論了一下，基本上對投資需求比較友善的銀行，現在幾乎都貸不出錢了、或是利率調到很高，這就代表現在投資房地產其實不是一個好時機，自住客的時代來了。
房地產雖然長期趨勢向上，但其年均報酬率其實不算高，就算台灣近十年房價漲到快吐了，但換算成年均報酬率，其實也不到 10 %，投資房地產的最大誘因是「開槓桿」；相對股票投資來說，在房地產採取槓桿投資的行為，風險比較低。
也就是說，如果無法貸款或是貸款成數不高，其實房地產的投資效益並不高，再加上現在有房地合一稅，可以有效抑制短期內的頻繁交易。
在一連串的綜合評估下，我們還是覺得此時並不適合進行房地產的投資，只能靜待景氣回落的那一天到來。
好消息是，在央行一連串的信用管制、以及稅制的改變下，看起來應該能有效抑制住多數的投資行為，進而壓制房價的暴漲。
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